Pozorne przeniesienie nieruchomości w celu ukrycia majątku przed komornikiem

Spotkałem się niedawno z ciekawą sprawą, której szczegóły chciałbym Wam dzisiaj przybliżyć. W historii tej znajdziemy najważniejsze elementy dramatu - miłość, zawiść, zdradę i pieniądze. Jest to historia pewnej kobiety, której groziła utrata rodzinnego domu, gdyż za długi powstałe na skutek nierentownej działalności gospodarczej, toczyły się przeciwko niej postępowania egzekucyjne i miała ona obawy, że dom zostanie zabrany przez komornika. Znaczącą rolę w omawianej historii odegrał partner bohaterki, który pod płaszczykiem oferowanej pomocy postanowił oszukać bohaterkę i odebrać jej dom. Cała akcja znalazła finał w Sądzie Apelacyjnym w Łodzi, który zakończenie historii napisał w wyroku z dnia 18 maja 2016 r. w sprawie pod sygnaturą I ACa 1626/15.

Ciężko ukryć nieruchomość przed komornikiem

Nasza bohaterka, nazwijmy ją umownie Adela, postanowiła wspólnie z siostrą otworzyć salon kosmetyczny. W tym celu zaciągnęła zobowiązanie finansowe (czyt. kredyt), jednakże w niedługim czasie okazało się, że salon nie przynosi oczekiwanych zysków i biznes został zamknięty. Kredyt w wysokości około 30.000 złotych został, ale niespłacony oczywiście. Adela posiadała na własność dom w okolicach Gostynina o wartości około 130.000 złotych, a także stałego partnera oraz wspólne dziecko. Partner, nazwijmy go Julian, był dość bystry i dobrze wiedział, że komornik prędzej, czy później zabierze się do licytowania domu. A ponieważ chciał pomóc swojej partnerce, to razem z bratem wpadli na pomysł, aby Adela "przepisała" Julianowi dom, dzięki czemu komornik nie będzie mógł go zabrać, bo przecież nie będzie jej własnością. Adela po niedługich namowach zgodziła się na ten plan i wszyscy udali się do notariusza. Po drodze umówili się, że przed notariuszem zgodnie oświadczą, że pieniądze za dom Julian wręczył Adeli w samochodzie przed kancelarią notarialną.

Po siedmiu miesiącach od wizyty u notariuszu Julian (który był już prawnym właścicielem domu) postanowił zmienić swój tryb życia i zostać singlem. Oświadczył Adeli, że musi się wyprowadzić z jego domu, a Adela nie mając żadnych argumentów spełniła jego żądanie. Nasza bohaterka czuła jednak, że stała się jej niesprawiedliwość, wobec czego zaczęła poszukiwać pomocy prawnej. Gdy już poznała swoje prawa, skierowała do sądu powództwo o ustalenie, że zawarta umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna, ponieważ została dokonana pozornie. 

Pozorność jest jedną z wad oświadczeń woli, a jej konsekwencją nieważność czynności prawnej.

Art. 83. § 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.

W omawianej sprawie pozorność przejawia się w tym, że Adela w rzeczywistości nie chciała sprzedać Julianowi domu, nie chciała wyzbyć się jego własności. Adela chciała tylko, żeby dom zmienił formalnie (na papierze) właściciela, tak aby nie zabrał go komornik. Myślała sobie, że skoro komornik zobaczy, że dom należy do Juliana, to odpuści, a za jakiś czas, jak już spłaci długi albo sprawa się zatrze, to Julian dom jej zwróci i dalej będzie w nim mieszkała. Natomiast celem umowy sprzedaży jest definitywne przeniesienie własności rzeczy w zamian za pieniądze. Przed sądem Julian oczywiście twierdził, że Adela chciała mu dom sprzedać, że wręczyła mu pieniądze, że wszystko zostało dokonane zgodnie z prawem, bo u notariusza i dom jest jego. Twierdził nawet, że nie wiedział o długach Adeli. Jednakże sąd bardzo dobrze rozszyfrował Juliana, jak i całą sprawę i stwierdził:

Rzeczywisty cel i zamiar stron został prawidłowo odtworzony w oparciu o zeznania powódki i przesłuchanych w toku postępowania świadków. Wskazuje on, iż wolą stron towarzyszącą zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości w S. było jedynie usunięcie składnika majątku powódki od ewentualnej egzekucji. Powódka nie zamierzała definitywnie rozporządzić przysługującym jej prawem własności, o czym pozwany wiedział i na co wyrażał zgodę, a brak rzeczywistego przesunięcia majątkowego potwierdza z góry umówiony przez strony brak zapłaty ceny sprzedaży, a także dalsze zgodne zamieszkiwanie stron na terenie spornej nieruchomości.

Na nic zdały się również argumenty Juliana, że umowę sprzedaży chroni fakt zawarcia jej przed notariuszem w formie aktu notarialnego, co niby miałoby poświadczać legalność i prawdziwość sprawy. Co do zasady, przed sądem nie można podważać wiarygodności dokumentów poprzez zeznania świadków lub przesłuchanie stron (art. 247 k.p.c.) i taką linię obrony przyjął Julian. Jednakże sąd orzekł:

(...) z art. 247 k.p.c. płynie zakaz prowadzenia dowodu przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu. Dowodami w postaci zeznań świadków lub stron nie można zatem dowodzić, że strona danego oświadczenia nie złożyła lub że złożone oświadczenie miało inną treść. Kwestia, czy to co strona oświadczyła jest zgodne z prawdą, a także wykładnia oświadczenia woli zawartego w dokumencie są zaś zagadnieniami, których przepis art. 247 k.p.c. nie dotyczy.

A także:

Dokonując oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, Sąd pierwszej instancji odniósł się do podnoszonego przez pozwanego zarzutu naruszenia art. 247 k.p.c. przez przeprowadzenie dowodu z zeznań powódki i świadków przeciwko treści aktu notarialnego na okoliczność rzeczywistej woli stron i zapłaty przez pozwanego za przedmiot umowy. Odwołał się w tym zakresie do poglądu orzecznictwa, w myśl którego pozorność czynności prawnej stwierdzonej dokumentem może być udowodniona między uczestnikami tej czynności za pomocą wszelkich środków dowodowych. Pozorność jest bowiem wadą oświadczenia woli, a te mogą być udowodnione wszelkimi środkami i dlatego ograniczenia dowodowe przewidziane w art. 247 k.p.c. nie mają tu zastosowania. Ograniczenia dowodowe zastrzeżone w powołanym przepisie nie dotyczą także dowodów prowadzonych dla podważenia domniemania płynące z pokwitowania (art. 462 k.c.), nawet jeśli pokwitowanie objęte jest dokumentem sporządzonym w formie aktu notarialnego.

Z omówionej historii płynie prosty wniosek, że kłamstwo ma krótkie nogi. Próba pogwałcenia przepisów prawa bardzo szybko zemściła się zarówno na Adeli, która straciła na pewien okres dom, ale i mnóstwo nerwów i została uwikłana w skomplikowany proces sądowy, jak i Julianie, który będzie musiał ponieść konsekwencje przegranego procesu. Co więcej, nawet gdyby historia nie potoczyła się w przedstawiony sposób, a strony dalej zgodnie żyły po sprzedaży domu na rzecz Juliana, to wierzyciele Adeli i tak mogliby "dorwać" się do nieruchomości kwestionując umowę sprzedaży skargą pauliańską.